Рынок складов Забайкалья и Дальнего Востока в 2026 году: объём, ставки, дефицит

Забайкальский край не попадает в обзоры складского рынка NF Group и IBC Real Estate: до 2025 года в регионе не было ни одного объекта, который аналитики относят к качественным. Сегодня такой объект один — складской комплекс класса B+ на 65 000 м² в Чите, и он, по данным девелопера, будет заполнен на 100% к концу 2026 года. Эта статья собирает доступные цифры по рынку складов Забайкалья, Дальнего Востока и соседних регионов Сибири: объём предложения, вакансию, ставки, структуру спроса и причины дефицита, чтобы арендатору и инвестору было с чем сравнивать.

Сколько качественных складов на Дальнем Востоке и в Сибири

По итогам 2024 года NF Group оценивала фонд качественных складов в регионах России без Москвы и Санкт-Петербурга в 18 394 тыс. м², при этом вакансия составляла всего 2,0% (с учётом субаренды — 2,2%). На Дальнем Востоке объём совсем небольшой: в Хабаровске — 219 тыс. м² классов A и B при вакансии 0,8%, во Владивостоке — 422 тыс. м² при вакансии 0,0%. К сентябрю 2026 года Core.XP оценивала фонд Владивостока и окрестностей в 478,5 тыс. м²: 62% — класс A, 38% — класс B, вакансия около 1% и 2% соответственно.

В Сибири картина похожая. В Красноярске — 358 тыс. м² качественных площадей при вакансии 1,0%. Новосибирск — единственный крупный складской рынок за Уралом: IBC Real Estate насчитывает там 2 262 тыс. м² и фиксирует вакансию 12,4% после ввода 237 тыс. м² в 2025 году, тогда как NF Group на конец третьего квартала 2025 года давала всего 2,8%. Расхождение связано с разной методикой учёта новых объектов, и это стоит помнить, когда в новостях пишут о «переизбытке складов в Сибири»: речь только о Новосибирске.

Иркутск, Улан-Удэ и Чита в этих отчётах отсутствуют: аналитики не нашли там фонда, который можно учесть. Единственный сигнал по Иркутску — аномально высокое число складских вакансий на 1 000 м² фонда, которое отметила CMWP в декабре 2024 года. Для Читы ситуацию описывает простая арифметика. В среднем по России приходится 320 м² качественных складов на 1 000 жителей; в Курской области, которую Nikoliers приводит как пример дефицитного региона, — 132 м². В Чите живёт 347 088 человек, и единственный комплекс на 65 000 м² даёт около 187 м² на 1 000 жителей (расчёт). Если считать на всё население края — 984,4 тыс. человек на начало 2024 года, — выходит около 66 м² на 1 000 жителей (расчёт), то есть вдвое ниже даже курского уровня.

Ставки аренды: с чем сравнивать предложение в Чите

Средневзвешенная ставка на склады класса A в регионах по итогам 2024 года составила 10 400 руб./м²/год triple net, а в первом полугодии 2025 года — 10,3 тыс. руб. (+13% год к году) против 12,3 тыс. в Московском регионе. К концу 2025 года московская ставка опустилась до 10 500 руб. (−16%), а на 2026 год IBC прогнозирует 10 000 руб. при вакансии 7,5%: столичный рынок насытился, региональный — нет. В Казани ставки достигали 14 400–15 000 руб., в Екатеринбурге — 10 800–14 400, в Перми — около 10 200; в 2024 году ставки на новые площади выросли на 15–20%, а при пересмотре действующих договоров — на 30–80%.

На Дальнем Востоке за новый сухой склад класса A, построенный под заказчика (built-to-suit), в Хабаровске и Владивостоке просят 12 000–13 000 руб./м²/год без НДС и OPEX; в Приморье в 2026 году диапазон для класса A — 10 500–12 500 руб.. Для класса B ориентиром служит Санкт-Петербург, где в 2025 году класс A стоил 10 000 руб., а класс B — 8 500 руб. без НДС и OPEX.

На этом фоне предложение в Чите выглядит так: сухой тёплый склад класса B+ в Читинском производственно-логистическом парке — от 9 500 руб./м²/год плюс НДС и OPEX, офисы — от 9 500 руб./м²/год, парковочные места — от 3 000 руб. в месяц (блоки и условия). Это ниже дальневосточных ставок built-to-suit и на уровне региональных ставок класса A в Сибири. Как устроена ставка triple net и что входит в OPEX — отдельная тема, её разбирает статья о выборе склада для торговой сети.

Кто арендует: маркетплейсы, ритейл, аптеки, дистрибуция

Структура спроса в регионах за последние три года изменилась. В 2025 году онлайн-операторы обеспечили 42% спроса на склады в России, а в развивающихся региональных хабах — 53%. Это прямое следствие роста электронной торговли: по оценке Data Insight, в 2025 году россияне сделали 8,3 млрд онлайн-заказов (+24%) на 13,4 трлн руб., причём 81% заказов пришёлся на маркетплейсы; прогноз на 2026 год — 15 трлн руб.

Крупнейший заказчик складов на востоке страны — Ozon. По итогам 2025 года оборот компании достиг 4,163 трлн руб. (+45%), число заказов — 2,48 млрд, а площадь складской инфраструктуры превысила 5 млн м² с 50 фулфилмент-центрами и более чем 150 хабами доставки. В Иркутской области компания строит логоцентр площадью более 60 тыс. м² с запуском не ранее 2027 года, в Бурятии — склад более 35 тыс. м² с хабом доставки и инвестициями свыше 3,2 млрд руб. в оборудование, тоже к 2027 году. В Чите маркетплейсы уже набирают персонал в сортировочные центры с зарплатой до 76 000 руб. в месяц. Wildberries ещё в 2023 году заявляла о планах построить в Чите хаб площадью более 100 тыс. м² за 7 млрд руб. с 5 тыс. рабочих мест, а в 2025 году объединённая компания РВБ обещала вложить в складскую инфраструктуру Дальнего Востока почти 40 млрд руб. до 2030 года; статус читинского проекта на 2026 год публично не подтверждён.

Вторая группа — продуктовый и непродуктовый ритейл. X5 Group построила в Хабаровске распределительный центр площадью около 50 000 м². Третья — фармацевтическая розница: лидер рынка управляет около 9 000 аптек, открывает по 150 в месяц и планирует 30 000 точек к 2030 году, а каждой такой сети в новом регионе нужен распределительный склад. Четвёртая — дистрибьюторы и транспортные компании, которым нужен буфер на пути из Китая в Сибирь (о коридоре через Забайкальск).

История заполнения читинского парка повторяет эту структуру. Первый договор на 26 000 м² был подписан в декабре 2022 года с федеральной торговой сетью, ещё до завершения реконструкции; в апреле 2025 года площади получила сеть аптек, в августе 2025 года — интернет-магазин, который затем дважды расширял блок. Оставшиеся 20 000 м² передаются четвёртому арендатору в IV квартале 2026 года. Каждая площадка работает как распределительный центр: товар приходит от производителей, затем небольшими партиями развозится по магазинам, аптекам и пунктам выдачи Забайкалья и Бурятии; парк принимает более 500 грузовых машин в сутки.

Почему площадей не хватает

Первая причина — отсутствие спекулятивного строительства. В первом полугодии 2025 года в регионах ввели 1,55 млн м² складов (+88%), но лишь 18% из них были спекулятивными; 36% построили для собственных нужд операторы e-commerce, 37% — под конкретного заказчика. Для арендатора, которому склад нужен сейчас, такие площади недоступны. Новые сделки аренды в регионах за тот же период упали на 64%, до 579 тыс. м², именно потому, что арендовать было нечего.

Вторая причина — экономика стройки. По расчётам IBC Real Estate и Сбера, строительство склада класса A на 20 000 м² в ДФО стоит 76 000 руб./м² без НДС, земли и подключений — на 7–10% дороже, чем в Центральной России. В Чите к этому добавляются резко континентальный климат, мерзлота, дефицит электрической мощности и запрет на собственные угольные котельные по программе «Чистый воздух»; эти факторы разобраны в статье о сложностях строительства склада в Чите. Осенью 2026 года добавился ещё один фактор: средняя ставка страхования складской недвижимости выросла до 2% стоимости имущества, а для сухих складов класса A — с 0,08–0,15% до 3–5% страховой суммы, что ухудшает экономику любого нового проекта.

Третья причина — масштаб региона. Население края — 984,4 тыс. человек, и для федеральных девелоперов это рынок второго эшелона. При этом спрос растёт быстрее, чем кажется: оборот розничной торговли края за девять месяцев 2025 года составил 225 984,4 млн руб. (+14,6%), а оценка за год — 310 101,4 млн руб. Чем выше розница, тем больше товарных запасов нужно держать рядом с покупателем.

Четвёртая причина — нехватка земли с сетями. Участок в черте Читы с подведённым теплом, электричеством и выездом на федеральную трассу встречается редко; единственный действующий комплекс и появился на территории бывшего автосборочного завода именно потому, что готовых площадок в городе не осталось.

Прогноз на 2026–2027 годы

Национальные показатели говорят о развороте рынка в пользу регионов. Ввод складов в России в 2025 году стал рекордным — 8,7 млн м², при этом ввод в развивающихся хабах вырос на 78%, до 2 811 тыс. м², а спрос в них — на 27%, до 1 439 тыс. м². На 2026 год NF Group ожидает спрос в регионах на уровне 2–2,5 млн м², Core.xp — до 3,2 млн м² (+55,4%); Ozon планирует крупные фулфилмент-центры в ЮФО, Сибири и на Дальнем Востоке, а Wildberries, Яндекс Маркет, X5 и Магнит расширяются регионально. В Приморье при среднем вводе около 40 тыс. м² в год за 2021–2025 годы на 2026–2027 годы заявлено около 136 тыс. м² — и даже это не закроет вакансию в 1–2%.

Для Забайкалья это означает три вещи. Во-первых, новых спекулятивных складов в крае на 2026–2027 годы не анонсировано, а соседние объекты Ozon в Бурятии и Иркутской области запустятся не раньше 2027 года — поэтому арендатору, которому нужен распределительный центр на Читу и Бурятию, стоит бронировать площади заранее. Во-вторых, рост грузопотока через пункты пропуска края — рекордные 25 млн т в 2025 году — формирует новый спрос на консолидационные и перевалочные склады со стороны импортёров и транспортных компаний. В-третьих, единственный реалистичный путь получить крупный склад в Чите в ближайшие два года — строительство под заказчика на площадке с готовыми сетями: вторая очередь парка на 25 га с подстанцией 44 МВт рассчитана именно на такие проекты, включая перспективу ещё 60 000 м² складов.

Ставки, по всей видимости, останутся выше, чем на насыщенных рынках. Региональная вакансия около 2% при прогнозе роста спроса не оставляет собственникам причин для скидок, а стоимость строительства в ДФО и подорожавшее страхование делают новые проекты дорогими. Арендатору стоит закладывать в бюджет региональные ставки 10 000–12 000 руб./м²/год без НДС и OPEX плюс индексацию, а инвестору — считать проекты только под подтверждённого якорного арендатора.

Коротко

• Забайкальский край отсутствует в складских обзорах NF Group и IBC: качественный фонд региона — один комплекс класса B+ на 65 000 м² в Чите, около 66 м² на 1 000 жителей края против 320 м² в среднем по России.
• На Дальнем Востоке вакансия 0–2%: Хабаровск 0,8%, Владивосток 0–1%, Красноярск 1,0%; свободных площадей практически нет.
• Ставки: 12 000–13 000 руб./м²/год за built-to-suit класса A в Хабаровске и Владивостоке, 10 300–10 500 руб. в среднем по регионам; в Чите качественный склад предлагается от 9 500 руб. без НДС и OPEX.
• Спрос формируют маркетплейсы (до 53% в развивающихся хабах), продуктовый и аптечный ритейл, дистрибьюторы; в читинском парке все четыре типа арендаторов уже представлены.
• Дефицит вызван отсутствием спекулятивного строительства (18% ввода), дорогой стройкой в ДФО (76 000 руб./м²), подорожавшим страхованием и малым масштабом рынка.
• В 2026–2027 годах новых складов в крае не ожидается; реалистичный путь получить крупный объект — built-to-suit на площадке с сетями.